実家じまいの進め方と費用を徹底解説！後悔しないための注意点とは？
- Shinji Iwata
- 8月15日
- 読了時間: 10分
更新日：5 日前
親が暮らした実家。いずれは誰も住まなくなると分かっていても、いざその時を迎えると何から手をつけて良いか分からず、途方に暮れてしまう方は少なくありません。思い出の詰まった場所だからこそ、後悔のないように整理したいものです。この記事では、そんな「実家じまい」の基本的な知識から具体的な進め方、費用、そして失敗しないための注意点まで、分かりやすく解説します。
実家じまいとは？家じまいとの違い
最近よく耳にする「実家じまい」ですが、似た言葉に「家じまい」もあります。まずは、それぞれの言葉の意味と違いについて正確に理解しておきましょう。
実家じまいとは親の家を整理・処分すること
「実家じまい」とは、主に子ども世代が主体となり、親が住んでいた実家を整理し、売却や解体などの方法で処分することを指します。親が亡くなったり、介護施設へ入居したりして空き家になった実家を、その子どもたちが片付けるケースが一般的です。多くの人にとって、自分が育った家を整理する、という側面も持っています。
家じまいは自身の家を整理・処分すること
一方、「家じまい」は、家の所有者自身が、存命中に自宅を整理・処分することを指します。「終活」の一環として、将来子どもに負担をかけないように、高齢者が自らの意思で住み慣れた家をたたみ、マンションや高齢者向け住宅へ移り住むといったケースがこれにあたります。主体が「子ども」なのか「親自身」なのかが、大きな違いです。
実家じまいが増加している背景
近年、実家じまいを選択する家庭が増えています。その背景には、現代日本が抱える社会的な問題が深く関わっています。
空き家問題の深刻化
少子高齢化が進む日本では、親から子へと家が受け継がれにくくなり、誰も住まない空き家が増え続けています。総務省の調査によると、2023年の空き家総数は900万戸と過去最多を記録しました。空き家は、放置されると老朽化による倒壊の危険や、不法侵入・放火といった犯罪の温床になる可能性があります。また、景観の悪化など近隣トラブルの原因にもなるため、社会全体で大きな問題とされています。このような背景から、空き家になる前に実家を整理しようという動きが活発になっているのです。
2024年から始まった相続登記の義務化
これまで任意だった不動産の相続登記が、2024年4月1日から義務化されました。 これは、所有者不明の土地が増加し、公共事業や災害復旧の妨げになる問題が深刻化したためです。この法改正により、不動産を相続したことを知った日から3年以内に名義変更の登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化が、実家の相続を機に、売却や処分を具体的に検討する「実家じまい」の大きなきっかけとなっています。
実家じまいを検討すべきタイミング
実家じまいを始めるのに最適なタイミングは家庭の状況によって様々ですが、一般的には以下の3つのタイミングで検討する方が多いです。
親が亡くなり相続が発生した時
最も多くの人が実家じまいを考えるのが、親が亡くなったタイミングです。実家を相続したものの、自身は別の場所に住んでいて利用する予定がない場合、維持管理の手間や固定資産税の負担が発生します。相続税の納税資金を確保するために、実家を売却して現金化する必要が出てくるケースもあります。
親が介護施設などに入居した時
親が健在であっても、介護施設や高齢者向け住宅に入居することで実家が空き家になるケースも、実家じまいを検討する重要なタイミングです。親が元気なうちであれば、本人の意向を確認しながら思い出の品を整理したり、実家の今後について相談したりできます。親子で一緒に進めることで、後悔の少ない実家じまいが実現しやすくなります。
実家の維持管理が負担になった時
実家が遠方にあったり、自身の仕事や家庭が忙しかったりすると、空き家となった実家の管理は大きな負担になります。定期的な清掃や庭の手入れ、修繕などが必要になりますが、それを怠ると家は急速に傷んでしまいます。こうした維持管理の負担や費用が重くのしかかってきた時に、実家じまいを決断する人も少なくありません。
実家じまいの具体的な手順
実家じまいは、何から手をつければ良いか分からず不安に思うかもしれませんが、手順を追って計画的に進めれば、スムーズに終わらせることができます。
手順1：家族・親族間で方向性を話し合う
最も重要なのが、兄弟姉妹や親族との話し合いです。実家は相続人全員の共有財産となるため、誰か一人の判断で勝手に進めることはできません。売却するのか、誰かが住むのか、賃貸に出すのかなど、全員が納得できるまで、今後の方向性について徹底的に話し合いましょう。この段階で意思疎通を丁寧に行うことが、後のトラブルを避ける最大のポイントです。
手順2：実家の片付けと不用品の処分を進める
実家の方向性が決まったら、家財の片付けと不用品の処分に取り掛かります。長年暮らした家には膨大な量の物があり、必要なもの、思い出の品、処分するものなどを仕分けしていく作業は、時間も労力もかかります。自分たちだけで行うのが難しい場合は、遺品整理業者や不用品回収業者に依頼することも有効な選択肢です。
手順3：専門業者に相談し処分方法を決定する
実家を売却するなら不動産会社、解体するなら解体業者など、目的に応じた専門業者に相談します。複数の業者から見積もりを取り、サービス内容や費用を比較検討することが重要です。信頼できる専門家を見つけることが、実家じまいを成功に導く鍵となります。
手順4：決定した方法で実家を処分する
業者との契約が完了したら、いよいよ実家の処分を実行します。売却の場合は不動産会社と媒介契約を結び、買い手を探します。解体の場合は、工事のスケジュールに沿って作業が進められます。法的な手続きも伴いますので、専門家と密に連携を取りながら進めていきましょう。
実家じまいの処分方法ごとの特徴
実家の処分には、いくつかの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分たちの状況に最も合った方法を選びましょう。
処分方法 | メリット | デメリット |
現状のまま売却する | ・解体費用がかからない ・リフォーム済みの物件なら高値で売れる可能性も | ・買い手が見つかりにくい場合がある ・建物の状態によっては価格が低くなる |
解体して更地で売却する | ・買い手が見つかりやすい ・土地として活用しやすいため、高値で売れることも | ・解体費用（100万円以上）がかかる ・固定資産税が更地になると高くなる |
賃貸物件として活用する | ・継続的な家賃収入が見込める ・資産として持ち続けることができる | ・リフォーム費用などの初期投資が必要 ・入居者が見つからない空室リスクがある ・管理の手間がかかる |
不動産会社に買い取ってもらう | ・市場価格の7〜8割程度の価格になることが多い |
現状のまま売却する
建物の状態が良ければ、リフォームなどをせず「古家付き土地」としてそのまま売却する方法です。解体費用がかからないのが大きなメリットですが、買い手がリフォーム費用を負担することになるため、価格交渉が入りやすくなります。
解体して更地で売却する
建物を解体し、更地の状態で売却する方法です。買い手は自由に建物を建てられるため、特に立地が良い場所では人気が高く、スムーズに売却しやすい傾向にあります。ただし、数百万円規模の解体費用がかかることや、建物がなくなることで固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税額が上がってしまう点に注意が必要です。
賃貸物件として活用する
実家をリフォームして、賃貸物件として貸し出す方法です。成功すれば安定した家賃収入を得られますが、入居者募集や建物の管理など、継続的な手間がかかります。また、空室のリスクも考慮しなければなりません。
不動産会社に買い取ってもらう
一般の買い手を探す「仲介」ではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。売却活動が不要なため、スピーディーに現金化できるのが最大のメリットです。ただし、買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的です。
実家じまいにかかる費用の内訳
実家じまいには、様々な費用が発生します。事前にどのくらいの費用が必要になるか、把握しておきましょう。
不用品の片付け・処分にかかる費用
実家一軒分の不用品を処分する場合、専門業者に依頼すると、間取りや物の量にもよりますが10万円～70万円程度が目安です。 買い取り可能な家財があれば、処分費用と相殺できることもあります。
家の解体にかかる費用
木造一戸建て（30坪程度）の場合、解体費用の相場は120万円～150万円程度です。 建物の構造（鉄骨造など）や立地条件、アスベストの有無などによって費用は大きく変動します。
不動産売却にかかる費用と税金
不動産会社を通じて実家を売却した場合、成功報酬として仲介手数料がかかります。これは「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」が上限です。また、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税と住民税（合わせて譲渡所得税）が課税されます。
実家じまいで後悔しないための注意点
実家じまいは、多くの人にとって初めての経験です。後から「こうすれば良かった」と後悔しないために、以下の点に注意しましょう。
親が元気なうちに意向を確認する
最も大切なのは、親が元気で判断能力がはっきりしているうちに、実家をどうしたいかという意向を聞いておくことです。思い出の品の整理や、財産の分け方について親子で話し合っておくことで、いざという時にスムーズに進められますし、何より親の想いを尊重した実家じまいができます。
書類を紛失すると譲渡所得税が高額になる
実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。この税額を計算する際、親が実家を購入した時の費用（取得費）を売却価格から差し引くことが可能です。しかし、購入時の売買契約書などを紛失して取得費が不明な場合、売却価格の5%しか取得費として認められず、結果として税金が非常に高額になってしまう可能性があります。 契約書などの重要書類は、大切に保管しておきましょう。
空き家を放置し続けるリスクを理解する
実家じまいを先延ばしにし、空き家として放置することには多くのリスクが伴います。老朽化が進んで倒壊の危険があったり、衛生環境が悪化したりして、自治体から「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大6倍になることがあります。 また、近隣とのトラブルに発展する可能性もあるため、適切な管理ができないのであれば、早めに処分を検討することが重要です。
実家じまいで活用できる補助金や控除制度
実家じまいには費用がかかりますが、国の制度や自治体の補助金を活用することで、負担を軽減できる場合があります。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。 この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税がかからなくなります。適用には細かい条件があるため、利用を検討する際は国税庁のホームページを確認したり、税務署や税理士に相談したりするのがおすすめします。
自治体独自の補助金制度を確認する
空き家問題の解消を促進するため、自治体によっては、空き家の解体費用や家財整理の費用の一部を補助する制度を設けている場合があります。 例えば、東京都では「東京都空き家家財整理・解体促進事業」として、家財整理に最大5万円、解体に最大10万円の補助金を交付しています。お住まいの市区町村のホームページなどで、利用できる制度がないか確認してみましょう。
まとめ
実家じまいは、単なる家の片付けではなく、家族の歴史や思い出と向き合う大切なプロセスです。費用や手続きの面で不安を感じるかもしれませんが、計画的に手順を踏み、家族で協力し、必要であれば専門家の力も借りることで、きっと乗り越えることができます。この記事が、皆さんの円満な実家じまいの一助となれば幸いです。
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